¿Se pueden usar las Azoteas en los edificios comunitarios?
La respuesta es sí, en la inmensa mayoría de las Azoteas de España, que además son las más comunes por nuestro clima (cubiertas planas) el uso está permitido.
Al ser un elemento común del edificio, cualquier vecino es propietario del mismo y puede usarlo.Simple. Pero no tanto…. Hay casos que conviene detallar:
Para esta labor nos apoyamos en los hermanos Sanz y su equipo, del despacho Aydesa, abogados especialistas en Comunidades de Propietarios que acompañan con el soporte Legal a VtA desde el inicio de su actividad.
Hay casos donde este espacio puede ser de uso exclusivo de alguna de las viviendas, a pesar de ser un elemento común, y habría que consultar las escrituras, título constitutivo de la Comunidad de Propietarios y actas de Juntas para comprobarlo.
Hay casos en los que la Comunidad de Vecinos haya podido prohibir su uso explícitamente en los Estatutos de la Comunidad o en alguna Junta. Este seria un extraño caso en el que no podría usarse la azotea. Es extraño porque para prohibir este uso es necesaria unanimidad en la votación del 100% de los votos y de las cuotas, y para no ser un tema esencial del día a día del edificio es bastante raro que se consiga esa unanimidad.
Es posible que hayan escuchado el término de azotea transitable
Si la azotea no es transitable, es simplemente que sólo esta adecuada para que personal técnico suba a realizar algún trabajo de mantenimiento, antenas, aires acondicionados, suministros, etc…, pero eso no quiere decir que la azotea no sea transformable en transitable de forma relativamente simple. Es algo más costoso que si la azotea ya es transitable, pero nada del otro mundo. Que el término no nos desanime.
Normalmente solo hay que retirar la grava y acondicionar el piso para que pueda ser usado. Pero eso es algo que ya se suele hacer con las azoteas transitables, porque hay que acondicionar el suelo impermeabilizándolo y aplanando el piso salvando los desniveles para evacuar el agua de lluvia propios de las azoteas.
También puede ser necesario colocar una protección en el perímetro y en los patios de luces, si la azotea no contaba con ello. Esto si es un coste añadido propio de las azoteas no transitables que hay que tener en cuenta. Tal vez las azoteas no transitables sean el 15% del total de azoteas planas en nuestro país.
También el uso de la azotea es un termino que nos puede asustar, porque alguien puede sacar el término de «cambio de uso». Es importante entender que no se requiere ningún cambio de uso (o nuevo uso) y menos de una licencia de actividad (que también son debates que pueden aparecer durante una discusión de un proyecto de este tipo) porque el uso que se propone en este tipo de proyectos es para los propios vecinos del edificio, por lo que no hay una actividad económica vinculada al espacio, ni una población ajena al edificio accediendo al mismo.
Por tanto, el uso es el mismo que se pudo hacer de la azotea desde el inicio de la construcción del edificio, aunque este no se haya puesto en práctica por los motivos que sean. No hay cambio alguno, como ya nos han informado numerosos ayuntamientos donde hemos realizado las consultas pertinentes, incluido el de Madrid, siempre que se cumplan la normativa de seguridad.
Que la obra no nos confunda
Si se quiere realizar una obra relevante en la azotea que esta toque la estructura del edificio, o darle un nuevo uso como por ejemplo montar una pista de tenis, para todo esto es necesaria una licencia especial, unos permisos determinados y la unanimidad del voto de los propietarios.
Pero estos casos no son los generales en los proyectos en los que los vecinos quieren simplemente adecuar, acondicionar y reformar la azotea para poder hacer un uso más seguro, ordenado y agradable de la misma para leer, descansar, trabajar, tomar el sol, comer, reunirse, estudiar. Para estas reformas menores las licencias son muy sencillas de obtener y la aprobación es por los 3/5 de los votos de los vecinos.
En el caso de que la Azotea se use en la actualidad para tender ropa, por ejemplo, este uso debe mantenerse si algún vecino lo requiere, ya que no tiene por qué perder ese uso que era una costumbre adquirida con el tiempo y hay que respetarlo (en otro post futuro les hablaremos de la historia de las azoteas en la historia de las arquitectura y se sorprenderán del uso y la importancia de las mismas)
Como por el momento se trata de proyectos algo controvertidos por el cambio de paradigma que proponen y como ven, hay varios temas legales y técnicos que abordar, es bueno contar con la ayuda y asesoramiento de empresas especialistas que ya se hayan peleado con el tema. Si ven que su proveedor de confianza para su proyecto no tiene esa especialización, pónganlo en contacto con nosotros que les ayudaremos con las dudas que puedan tener.
En definitiva, la Azotea de su edificio es un elemento común que por regla general pertenece a todos los vecinos y por tanto su uso también. Que no se haya hecho uso de la azotea hasta ahora no quiere decir que estuviese prohibido. Su azotea es suya. ¡¡Úsela!!